Договор купли-продажи квартиры с использованием средств материнского капитала

После оформления сертификата на материнский капитал получатели средств вправе распорядиться ими законными способами. Расходование возможно направить на увеличение квадратных метров жилой площади, покупку новой квартиры или оплату образования для ребенка. При приобретении недвижимости необходимо соблюдать ряд требований, при невыполнении которых сделка будет считаться недействительной. Какие условия предусмотрены для таких договоров по закону, нужен ли предварительный договор. О процедуре заключения договора купли-продажи квартиры с использованием материнского капитала, особенностях регистрации сделки, защите интересов несовершеннолетних при их совершении и рисках при оформлении таких контрактов пойдет речь в этом материале. 

Предварительный договор купли-продажи квартиры с материнским капиталом

Успешность оформления договора покупки квартиры с участием маткапитала во многом зависит от достижения договоренностей на предварительном этапе согласования условий сделки. С целью закрепления соглашения между продавцом и покупателем в гражданском законодательстве предусмотрена возможность заключения предварительного договора. В нем закрепляются сроки подписания контракта, акта приема-передачи недвижимости, и самое важное – порядок получения денег продавцом за квартиру. Для этих целей подойдет типовая форма соглашения, в которую потребуется внести личные данные сторон сделки, адрес и характеристики недвижимости. 

Важно: перед оформлением соглашения рекомендуется обратиться в Пенсионный Фонд России за выпиской о наличии средств на лицевом счете законного представителя несовершеннолетнего – одного из родителей. Это позволит обезопасить продавца при получении денег по государственному сертификату, поскольку потратить деньги есть возможность на другие цели, предусмотренные законом, в любой момент.

Предварительный договор купли-продажи квартиры с привлечением средств материнского капитала должен содержать следующие условия (таблица):

Срок подготовки документов Перечисляется их точное наименование, указание дат составления, обязательства от каждой стороны. В частности, продавец должен предоставить реквизиты для перевода денежных средств в счет покупки недвижимости, поскольку оплата производится безналичным способом за счет средств бюджета.

Дата зачисления средств Должна наступить не ранее регистрации договора в Росреестре и перехода права собственности на нового владельца. Возможно установление обременения в пользу продавца до момента получения денег на счет. При оформлении такого ограничения по распоряжению недвижимостью сделка регистрируется в Росреестре в течение 5 дней, без него – 7 дней. При передаче документации в МФЦ – 3 дней, за исключением выходных и праздничных.

Сроки направления документации в ПФ РФ Обязательный этап, от которого зависит время зачисления средств в пользу продавца. Следует обратить внимание на то, что по регламенту время на рассмотрения заявления о переводе денег составляет 30 рабочих дней. На перечисление средств требуется до 10 рабочих дней. 

Условия основного договора Согласно ФЗ №256 от 29.12.2006 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» необходимо прописать в предварительном соглашении пункты, которые будут содержаться в основном соглашении. При отсутствии такого указания договор признается недействительным – не влечет правовых последствий для сторон сделки. 

Ответственность сторон Последствия, которые будут распространяться на отношения в случае, если закрепленные обязательства не будут выполнены в оговоренные сроки. При несоблюдении требований, при которых происходит сделка, установленных в предварительном соглашении, договоренности теряют силу и заключение основного договора становится невозможным. 

Важно: Правовая схема с наложением обременения на недвижимость применяется при заключении сделки на условии рассрочки. Снять ограничение возможно только при предоставлении подтверждения о полном погашении долга в пользу продавца. Выписка из ЕГРН до этого момента будет выдаваться со специальной отметкой о наложении обременения, что означает ограничение на распоряжение недвижимостью новым собственником. 

К оформлению и подписанию предварительного договора необходимо отнестись внимательно, учитывая все нюансы законодательства о материнском капитале и общих положений Гражденского кодекса РФ. При обнаружении недостатков или несоответствий при проверке документации ответственный сотрудник Росреестра приостановит регистрацию или вернет документы. В ином случае потребуется заключение дополнительного соглашения, чтобы избежать отказа. 

Как проходит сделка купли-продажи квартиры с маткапиталом

Покупка квартиры на средства материнского капитала возможна с применением следующих правовых схем:


  • при приобретении недвижимости за безналичный расчет с переводом средств продавцу на счет;
    при участии в долевом строительстве с оформлением сделки с застройщиком;
    при внесении средств в кооператив;
    при возведении собственного жилого дома с привлечением подрядных организаций;
    при ипотечном кредитовании доли или полностью квартиры, погашения образовавшейся задолженности по ссуде перед банком. 

Для проведения сделки необходимо выполнить ряд условий:


  • исполнение ребенку, на нужды которого выдан государственный сертификат, 3 лет, кроме случаев оформления ипотечного кредита;
    состояние приобретаемой недвижимости соответствует техническим и санитарным условиям, дом не поставлен на учет в качестве аварийного или грозящего обвалом;
    квартира должна находиться на территории России;
    имущество приобретается полностью, оформление одной или несколько долей недопустимо;
    в купленном объекте должна выделяться обязательно часть на ребенка, остальные распределяются между родственниками;
    покупка в рассрочку с возможностью внесения первоначального взноса за счет материнского капитала.

Для справки: приобрести комнату в общежитии за счет государственной субсидии не получится. Исключение составляют случаи, когда жилье передано в частный фонд и приобретается изолированный объект недвижимости. К таким сделкам ПФР относится положительно ввиду того, что на выделяемые средства из бюджета сразу можно приобрести отдельную единицу жилья без привлечения дополнительного капитала.

Порядок оформления купли продажи квартиры с участием материнского капитала будет во всех случаях примерно следующим:



  1. Получение сертификата на маткапитал. Выдается отделениями Пенсионного фонда РФ по месту жительства.

    Поиск объекта недвижимости. Возможно заключение предварительного соглашения с бронированием жилья для покупки с уведомлением продавца об оплате с отсрочкой за счет средств капитала.

    Выбор кредитующей организации. Дополнительный этап при заключении сделки с оплатой части цены недвижимости за счет ссуды.

    Составление соглашения. Допускается как подписание сначала предварительного, так и сразу заключение основного договора для регистрации в Росреестре. Документ должен содержать пункты с полной стоимости недвижимости, сроках внесения средств, возможности оплаты за счет средств материнского капитала, обязательство на регистрацию доли в объекте на несовершеннолетнего. На момент обращения в Росреестр с завлением о переходе права на нового владельца может оплачиваться первоначальный взнос в пользу кредитующей организации или согласно условиям о рассрочке платежей.

    Регистрация перехода права собственности. Осуществляется в течение 5 – 7 дней. Желательно, чтобы на этот момент был внесен первоначальный взнос или первый платеж в пользу продавца. Возможно установление обременения – запрета на распоряжение недвижимостью до момента полного погашения стоимости. Допускается приобретение квартиры помимо средств материнского капитала за счет ипотечного кредита или с оплатой части за счет собственных наличных средств.

    Покупатель сдает сертификат в местное отделение Пенсионного Фонда РФ. Пишет заявление о переводе средств продавцу с указанием его банковских реквизитов для зачисления средств. 


    ПФР рассматривает документы и выносит решение об осуществлении перевода в течение 1 месяца. В случае положительного результата перечисляется материнский капитал на указанные в заявлении предъявителя сертификата реквизиты. Это происходит не позднее, чем за 10 дней после одобрения заявки.


    После полного погашения стоимости жилья снимаются ограничения при предъявлении справки о закрытии долга. Выдается выписка из ЕГРН без соответствующей отметки. С этого момента новый собственник вправе распоряжаться недвижимостью по собственному усмотрению без ограничений. 

Документы продавца

Для оформления права на нового владельца квартиры с приобретением за счет средств материнского капитала от собственника потребуются бумаги:



  1. Удостоверение личности продавца или нескольких лиц, если имущество разделено на доли.

    Свидетельство или выписка из ЕГРН. Квартира должна находиться во владении, не установлено ограничений по ее распоряжению в виде залога, ареста, иного обеспечения по решению суда или Службы судебных приставов.

    От застройщика требуются уставные документы, если имущество зарегистрировано на организацию, свидетельство о внесении сведений в ЕГРЮЛ, о присвоении ИНН, подтверждение полномочий директора – приказ о назначении и нотариально заверенная доверенность на лицо, действующее от имени компании, если выступает от его имени уполномоченный гражданин.

    Технический паспорт. Документ подтверждает санитарно-техническое состояние, в нем указывается жилая площадь и иные характеристики недвижимости. 

    Соглашение о продаже жилья в виде договора долевого участия в строительстве, инвестиционного соглашения с кооперативом, о совершении купли-продажи с гражданином или организацией. 

    Согласие другого супруга, заверенное нотариально, при продаже жилья лицом, состоящим в официальном браке, свидетельство из ЗАГСа. 

    Разрешение органа опеки и попечительства, если в квартире прописаны или имеют долю в собственности несовершеннолетние и им требуется предоставление другой жилой площади, не хуже по условиям. 

Важно: купить квартиру с использованием материнского капитала от застройщика можно если готовность дома составляет не менее 70%, а в уставе компании прописана возможность расчетов за счет государственной субсидии.

Документы покупателя

От приобретателя недвижимости для предъявления в Росреестр нужны документы:


  • Паспорт гражданина РФ.
    Свидетельство о рождении ЗАГС на ребенка, для которого выдан сертификат.
    Соглашение о заключении купли-продажи с возможностью использовать маткапитал.
    При оформлении сделки с использованием заёмных средств – договор об ипотечном кредитовании со всеми приложениями и дополнительными соглашениями.
    Выписка с банковского счета о размере погашенной части и остатке долга.
    Нотариально заверенное обязательство на предоставление несовершеннолетнему доли в приобретаемой квартире.
    Если жилье приобретается одним из родителей или законным представителем, необходимо предоставить свидетельство о смерти, решение суда о признании безвестно отсутствующим, погибшим, либо лишении родительских прав, усыновлении, назначении опекуна/попечителя, установлении отцовства, если матери нет или она не может присутствовать на совершении сделки, к примеру, в связи с осуждением к отбыванию наказания в местах лишения свободы, иное подтверждение для оформления сделок в интересах несовершеннолетнего.
    Иные бумаги по запросу органов Росреестра для установления правомерности совершения сделки.

Как правильно составить ДКП с маткапиталом

При оформлении контракта при использовании средств государственной субсидии в 2019 году необходимо соблюдение следующих требований (таблица):



  1. Выделение доли на несовершеннолетних и других членов семьи За детей в возрасте до 14 лет действуют их законные представители – один из родителей или назначенный опекун/попечитель.

    Обязательно включение условия о рассрочке платежа Это связано с необходимостью зачисления средств на счет продавца Пенсионным фондом РФ.

    Порядок внесения за часть квартиры собственных средств или ссуды При использовании кредитных средств договоренности предварительно достигаются с банковским учреждением, также по внесения платы в пользу продавца. 

    Статус жилого помещения под покупку Перед тем, как написать договор, необходимо проверить документацию на недвижимость с целью предотвращения возможного отказа ПФ РФ в выдаче средств. Она должна быть свободна от притязаний третьих лиц – не находится под обеспечением по судебном иску, арестом, залогом или другими обременениями. Купля-продажа оформляется на квартиру исключительно целиком, также при выкупе всех долей прежних собственников с сохранением единства объекта недвижимости, если ранее был произведен раздел на несколько собственников.

    Правоспособность сторон соглашения Продавцы обладают дееспособностью, достигли совершеннолетия. 

    Обременение до полного расчета На квартиру накладываются ограничения по оплате до момента полного погашения задолженности. В договоре расписывается график платежей с указанием сроков.

Бланк договора купли-продажи с маткапиталом – образец

Бланк договора для заполнения можно получить в отделении Пенсионного фонда РФ для покупки жилья на материнский капитал либо составить самостоятельно, с привлечением юриста. У специалистов ПФ РФ можно получить консультацию, как правильно составить договор, какие условия необходимо в него включить и подобрать недвижимость для увеличения шансов на принятие положительного и быстрого решения о зачислении средств.

Пример заполнения договора

Ознакомиться с шаблоном соглашения о продаже квартиры с материнским капиталом в 2019 году вы можете на нашем сайте. Скачать договор для заполнения личными данными по ссылке:

На какие тонкости обратить внимание при оформлении формы договора:


  • все сведения вносятся точно как указано в оригинальной документации – даты, номера, числа;
    следует следить за нумерацией пунктов в контракте, для Росреестра это зачастую не имеет значения, но в Пенсионном фонде могут обратить на это внимание и попросить исправить;
    особое значение имеет место рождение детей – указывается как в свидетельстве ЗАГС, писать нужно дословно;
    требуется вписать код подразделения органов выдачи российский паспортов участников сделки, Росреестр не обращает на это внимание, но специалисты ПФ РФ обязательно укажут на их отсутствие.

Регистрация сделки купли-продажи квартиры с материнским капиталом

Документы на ДКП под материнский сертификат передаются в полном объеме от продавца и покупателя в отделение Росреестра по месту нахождения недвижимости. Требуется присутствие в госучреждении лично сторон договора либо нотариально заверенные доверенности от их представителей. Сдаются оригиналы и дубликаты, которые заверяются сотрудником госоргана и помещаются в материалы дела. Присваивается регистрационный номер и выдается расписка о получении их специалистом. Ее необходимо предъявить при получении расписки по завершении оформления сделки.

Точные копии договора купли-продажи остаются в архиве Росреестра и передаются в ПФР для сверки данных и рассмотрения возможности оплаты части или полностью стоимости недвижимости за счет средств государственной поддержки.

Риски при заключении ДКП квартиры с маткапиталом

При оформлении сделок с обналичиванием материнского капитала связаны следующие правовые нюансы:



  1. Сотрудники Пенсионного фонда скрупулёзно проверяют каждый договор, поступивший с заявлением на выплату средств. Строго контролируется соблюдение целевого назначения платежей из бюджета – улучшение жилищных условий несовершеннолетних. При установлении другой задачи, в частности, вывод наличных средств либо преследование интересов родственников детей, для ответственных лиц назначаются санкции.


    В качестве продавца и покупателя не могут выступать близкие родственники. К ним относятся супруги, дети, бабушки и дедушки, братья и сестры. При обнаружении кровной связи между сторонами договора Пенсионный фонд откажет в выдаче средств и договорные отношения будут нарушены. 


    При попытках подделки документов, заключения фиктивных соглашений с целью обналичивания государственной субсидии к решению вопроса привлекаются органы внутренних дел, участники привлекаются к административной и уголовной ответственности.

    Особую категорию составляют случаи халатного отношения к достижению предварительных договоренностей, поскольку сделка проходит в несколько этапов. Важный вопрос занимает возможность возврата средств, переданных в качестве аванса по такому договору в счет обеспечения обязательств по основному контракту. Вернуть деньги зачастую на практике достаточно сложно и заинтересованной стороне приходится обращаться за защитой своих интересов в суд. Можно оформить самостоятельно такой документ, но лучше обратиться к юристу, имеющему стаж при решении таких дел, поскольку он предупредит обо всех нюансах и поможет не допустить финансовых потерь.

Все указанные требования обязательны к исполнению как при приобретении квартиры за счет федеральной субсидии, так и с использованием регионального маткапитала. Дополнительно к закону №256-ФЗ необходимо соблюдение положений местных актов о выделении субсидии на улучшение условий проживания детей в определенном субъекте РФ. 

Анонс: Договор купли-продажи квартиры с использованием средств материнского капитала: особенности соглашения, процедура регистрации в Росреестре. Специальные условия и этапы процедуры. Ответственность за расходование перед ПФ РФ. Нотариальное заверение долей в недвижимости на несовершеннолетних. Образец договора. Возможные риски.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Comments links could be nofollow free.

Яндекс.Метрика