Приобретение недвижимости в Великобритании

Законодательством Великобритании не предусмотрены ограничения на покупку недвижимости жителями других государств: можно приобретать землю, жилую или коммерческую недвижимость, оформляя её в собственность физического лица или юридического.

В этой стране недвижимость приобретается в свободное владение (freehold), когда земля и постройки, расположенные на ней, находятся в собственности владельца, а также в долгосрочную аренду (leasehold), при которой в собственности находятся только строения, а земля передаётся в аренду разной длительности – от 1 года до 999 лет.

По системе freehold продаются обычно частные владения, а по системе leasehold – квартиры в многоэтажных домах, поэтому, в последнем случае, обязательно нужно узнавать длительность аренды земли под строением, так как это влияет на стоимость квартиры.

Однако на практике большой разницы между статусами leasehold и freehold нет, так как арендная ставка на землю под строение является номинальной, рассчитывается не по рыночным ценам (составляет Ј50 — Ј500 в год), а законодательство строго следит за тем, чтобы владелец земли не расторгал самопроизвольно договор аренды.

Первые шаги

Задумавшись о приобретении недвижимости в Великобритании, ознакомьтесь с выставленными на продажу объектами на страницах Интернета, специальных печатных изданий, посетив тематическую выставку.

Затем нужно выбрать компанию, которая поможет совершить сделку. Если вы свободно владеете английским языком, то можете обратиться в одно из агентств недвижимости, расположенных непосредственно в Великобритании. Провести сделку без посредника довольно сложно, так как в этом случае придётся изучить большой объём информации и посетить множество инстанций, что обойдётся дороже гонорара агенту.

Если ваш английский язык не идеален, то лучше обратиться в агентство, где с вами будут общаться на родном языке. Агентство возьмёт на себя прохождение всех процедур, а гарантию в юридической чистоте сделки обеспечит государство, которое строго контролирует деятельность агентства.

Агент из компании-посредника тщательно изучит все ваши пожелания к недвижимости и пригласит на осмотр объектов. При этом оформление визы, перелёт в Великобританию и проживание там производятся за ваш счёт, а непосредственный осмотр объектов (от пяти до десяти за один – два дня), консультации юристов, переводы документации и прочие сопроводительные услуги – за счёт агентства.

Если проводится крупная сделка, то вам могут быть возмещены и все затраты на пребывание в стране.

Удалённое приобретение

Если вы не можете приехать в Великобританию, то сделку можно осуществить удалённо, находясь в России.

Алгоритм действий при этом следующий:

Вы по телефону обсуждаете с консультантом компании в Великобритании требования, которым должна отвечать покупаемая недвижимость.

При оформлении ипотеки вы направляете запрос в компанию на получение кредита, а компания проводит переговоры с кредиторами по ипотеке самостоятельно, без вашего участия.

Агент посещает все объекты в Великобритании самостоятельно, а вам отправляет подробные видеоролики с тщательным описанием квартир.

Оформление сделки происходит при помощи отдельной юридической компании, для чего вам потребуется составить генеральную доверенность на неё.

Доверенность оформляется юристом Великобритании, затем отправляется в Россию, чтобы вы заверили ее в британском консульстве.

Проведение сделки удалённо вполне возможно, однако лучше, если покупатель все-таки посетит Великобританию, для того, чтобы в полной мере получить представление об объектах.

Предложение о покупке

После окончательного выбора объекта вы делаете продавцу «предложение о покупке» (Offer), после чего ваш агент начинает вести переговоры с продавцом о стоимости недвижимости. Опытный и профессиональный агент, хорошо знающий рынок, сможет сделать так, чтобы первоначальная цена была существенно снижена. На этом этапе вы вносите агентству около Ј300 – в знак того, что сделку нужно продолжать. Эта сумма является безвозвратной – независимо от исхода сделки.

Все расчёты с продавцом производятся только в безналичном порядке, прямые взаиморасчёты между вами и продавцом запрещены, поэтому сначала вы переводите деньги со своего счёта на счёт своего юриста, а оттуда они частями будут поступать на счёт продавца. При этом личный счёт в Великобритании открывается только в случае получения ипотеки. Происхождение денег подтверждать обычно не требуется, однако юрист, несущий ответственность за чистоту сделки, может запросить документы о тех деньгах, которые вы переводите.

Как только вы приходите к согласию по поводу цены – составляется предварительный договор (Memorandum of Sale). Имейте в виду, что цена может изменяться вплоть до момента обмена контрактами.

Memorandum of Sale

В процессе составления предварительного договора участвуют юристы покупателя и продавца, они же осуществляют юридическое сопровождение сделки. Именно от квалификации и опыта вашего юриста зависит скорость совершения сделки.

В предварительном договоре указываются имена и контакты – ваши, продавца, юристов и сведения о собственности, переходящей к вам вместе с недвижимостью, такой как бытовая техника и мебель.

После этого можно переводить деньги на счёт своего юриста, так как следующим этапом станет составление основного договора (Conveyancing).

Conveyancing

Договор купли-продажи (Conveyancing), иначе называемый контрактом, составляют в двух экземплярах – для каждой стороны по одному.

За основу берётся стандартная форма, в которую потом заносятся многочисленные подробности.

Юристы делают запросы в различные инстанции, выясняя подробности: планы развития инфраструктуры, планы будущего строительства в районе, транспортное сообщение и многие другие факторы, которые могут оказать влияние на совершение сделки или её стоимость.

Кроме того, ваши юристы обязательно проверят юридическую чистоту сделки – в чьей собственности находятся земля и недвижимость, не было ли реконструкции (если была – владелец предоставляет планы и разрешения), соответствуют ли документам границы участка и многое другое. Вы можете провести параллельно независимую экспертизу объекта (Survey).

Survey

Проведение независимой экспертизы особенно рекомендовано при получении ипотеки, так как в ходе такой проверки инженером-оценщиком могут быть выявлены какие-либо неисправности, что может снизить стоимость объекта.

Обмен контрактами

После проведения всех проверок и составления окончательного варианта договора о купле-продаже наступает процедура обмена контрактами (Exchange).

В предварительно оговоренный день ваш юрист направляет юристу продавца подписанный вами контракт, а также первый депозит в размере 10 % от суммы сделки.

Юрист продавца одновременно направляет вашему юристу контракт, заверенный подписью продавца. После этой процедуры договор вступает в силу. Получив экземпляр продавца, ваш юрист перечисляет продавцу оставшиеся 90 %.

Completion

Completion – это завершение сделки, которое заключается в уплате налогов и государственной регистрации сделки в Land Registry (Земельном кадастре). От обмена контрактами до завершения государственной регистрации проходит 20 дней. После чего покупатель производит оплату услуг агентства, из суммы которой вычитается ранее внесенный платеж, и получает ключи от собственного жилья в Великобритании.

Сопутствующие расходы

Ориентировочно сопутствующие расходы составляют: Гербовый сбор (Stamp Duty) – от 0 до 4% (в зависимости от стоимости недвижимости). Регистрация недвижимости – 0, 1% от суммы сделки. Муниципальные взносы – около Ј200. Услуги юриста – Ј700 — Ј2000. Услуги независимого оценщика – Ј500 — Ј1500. Услуги ипотечного брокера – до 1, 5% от суммы выплаченного кредита. Гонорар агентства недвижимости – от 1, 5 до 2% от суммы сделки.

Получение ипотеки

Получение ипотеки в Великобритании для россиянина – задача непростая. Основная проблема заключается в том, что британским банкам сложно проверить законность доходов заявителя.

Однако банки Великобритании рассматривают отдельно каждый случай, поэтому возможность получения кредита достаточно реальна.

Сумма кредита при этом составляет до 70% на срок до 25 лет.

Необходимый пакет документов для получения ипотечного кредита:

Анкета-заявление,

Копия заграничного паспорта, заверенная нотариусом,

Документы подтверждения финансовой состоятельности,

Два документа, которые подтверждают адрес постоянного проживания (счета за услуги + договор купли-продажи),

Письмо с места работы на фирменном бланке с указанием заработной платы и бонусов за последние полгода.

Налоговая декларация.

Некоторые особенности приобретения недвижимости разных видов

Квартира на стадии строительства:

Вы получаете 10-летнюю гарантию на квартиру в Великобритании, что гарантируется Национальной комиссией по жилому строительству Великобритании.

Не платите гербовый сбор, так как он взимается только с готовых квартир.

Риски: банкротство застройщика, задержка сроков сдачи объекта, непредсказуемый рост или падение цен на рынке недвижимости.

Земельные участки

Земли в Великобритании делятся на несколько типов:

Входят в зону потенциальной постройки, имеют разрешение на строительство.

Входят в зону потенциальной застройки, не имеют разрешение на строительство, поэтому их стоимость на 20% ниже тех, которые его имеют.

Стратегические земельные участки: они не входят в зону потенциальной застройки, но могут быть включены в зону застройки в перспективе, а до этого времени застройка на них запрещена.

Периодически властями осуществляется пересмотр статуса земель.

Аренда недвижимости

Аренда недвижимости в Великобритании делится на краткосрочную и долгосрочную.

Краткосрочная (Short Let) заключается на 1-6 месяцев. На более короткий срок проще поселиться в гостинице.

При краткосрочной аренде квартиры обычно обставлены мебелью, а стоимость включает коммунальные платежи, поэтому её стоимость значительно дороже долгосрочной. Разница составляет примерно 30-40 %.

Долгосрочная (Long Let) предполагает заключение договора на длительный срок – 6 и более месяцев, чаще на год с правом продления, при этом квартира может быть без мебели, а все счета оплачивает квартиросъемщик.

Если вы не имеете кредитной истории в Великобритании, то перед въездом в страну будете должны оплатить весь срок краткосрочной аренды или шесть месяцев долгосрочной аренды. Если кредитная история есть и она благоприятная, то предварительная оплата не нужна, однако нужно внести залог за полтора месяца аренды, который является гарантией сохранности помещения и при отсутствии ущерба возвращается арендатору при отъезде.

Заключается договор аренды, в котором обязательно указываются: характеристика квартиры, срок и цена аренды, реквизиты сторон, отмечаются права и ответственность каждой из них.

Арендодатель может попросить у арендатора рекомендации от предыдущих арендодателей или с места работы – это широко распространённая практика подтверждения благонадёжности арендатора.

Долгосрочная аренда апартаментов, имеющих одну спальню, в Лондоне стоит не менее Ј600 в месяц.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Comments links could be nofollow free.

Яндекс.Метрика